전세대출 보증비율이 하향되면 실제로 얼마나 대출이 줄어드나요?

임차보증금 3억·수도권 기준으로 이전 2억 4천만원 (80%) 에서 2억 1천만원 (70%) 으로 3,000만원 대출이 줄어들어요. 임차보증금 2억·지방 기준이면 1억 8천만원 (90%) → 1억 6천만원 (80%) 으로 2,000만원 감소. 즉 임차보증금 × 10%p 만큼 자기자금을 더 준비해야 해요. 시행은 2027-01로 예정돼 있으니 신규 전세 계약을 앞두신 분은 시행 전후로 준비 계획 조정이 필요합니다.

비거주 1주택자 전세대출 제한이 뭔가요?

수도권·규제지역에 아파트를 보유하고 있으면서 그 집을 전월세로 임대하고 있고, 본인·배우자가 한 번도 실거주 (주민등록 이전) 한 적이 없는 경우가 규제 대상이에요. 「전형적인 갭투자」로 판정해 신규 전세대출과 기존 대출 만기 연장을 제한합니다. 한 번이라도 주민등록을 이전한 이력이 있으면 제외돼요. 가족에게 전월세를 제공한 경우·법적 실거주 예정자 등은 예외 인정.

무주택자는 8·13 대책 영향을 받나요?

무주택자 (실수요자) 는 원칙적으로 규제 대상이 아니에요. 다만 보증비율 하향 (수도권 80→70%·기타 90→80%) 은 무주택자에게도 적용돼 대출한도가 10%p 낮아져요. 정부가 「무주택 실수요자 보호」 를 명분으로 들지만 실무적으로는 무주택자 자기자금 부담도 함께 늘어나는 구조라 논란이 있어요.

기존에 받은 전세대출은 어떻게 되나요?

기존 대출 원리금 그대로 유지돼요. 다만 만기 연장 시점에는 신규 심사가 적용되고, 비거주 1주택자 규제 대상이라면 만기 연장이 제한될 수 있어요. 시행 전 (2026-12까지) 계약 갱신은 기존 보증비율로 처리·시행 후 (2027-01부터) 는 신규 보증비율로 처리되는 게 정책 원칙이에요. 정확한 처리는 시행령 개정으로 확정됩니다.

HUG·SGI 등 다른 보증기관도 같은 기준인가요?

본 계산기는 「한국주택금융공사 일반전세자금보증」 기준이에요. HUG (주택도시보증공사)·SGI서울보증도 유사한 보증비율 하향이 예상되지만 시행 시기·구체 조항은 기관별로 다를 수 있어요. 특례 상품 (버팀목 전세자금·청년 전세자금 등) 은 별도 조건 유지 가능성. 정확한 조건은 각 보증기관 안내를 확인하시는 게 안전합니다.

소득이 낮으면 계산기 대출한도만큼 못 받나요?

네, 그럴 수 있어요. 한국주택금융공사 일반전세자금보증 한도는 3축 (보증공사 상한 4억·소요자금별 = 보증금×보증비율·상환능력별 = 연소득 − 부채) 중 최솟값이에요. 본 계산기는 「소요자금별」 만 계산해서 소득이 낮으면 실 대출액이 계산값보다 낮게 나올 수 있어요. 은행에 소득증빙 제출 후 정확한 승인 한도를 받으시는 게 최종 기준입니다.

재정·세금 · 2026-08-15

전세대출 보증 계산기 얼마 줄어드나 — 8·13 대책 페르소나 3인 이전·이후 실측

8·13 부동산 공급대책 전세대출 보증비율 하향 (수도권 80→70%·기타 90→80%·2027-01 시행)·비거주 1주택자 규제·페르소나 3인을 자체 계산기에 넣어 대출한도·자기자금·대출 감소액을 원 단위 대조. 갭투자 차단·실수요자 실질 영향.

전세대출 보증 계산기 얼마 줄어드나 — 8·13 대책 페르소나 3인 이전·이후 실측

2026-08-13 8·13 부동산 공급대책의 청년미래 보금자리론이 「자가 마련 지원」 축이면 전세대출 보증비율 하향은 「갭투자 차단·전세 대출 조이기」 축이에요. 수도권 80→70%·기타 90→80% 10%p 하향이 2027-01 시행되면 실제로 신규 전세 계약자에게 얼마나 영향이 있을지가 관심. 저도 청년미래 보금자리론 계산기 를 만든 참에 「전세대출도 이전·이후 원 단위로 대조해봐야 실감이 나겠다」 생각해서 페르소나 3인을 글쟁이 자체 전세대출 보증 계산기 에 넣어 실측했습니다.

쉽게 말해

쉽게 말해, 8·13 대책은 「1주택자·무주택자 전세대출 보증비율을 10%p 하향」 하고 「비거주 1주택자 (갭투자 유형) 는 신규 전세대출 완전 금지」 하는 두 축이에요. 서울 3억 전세 기준 대출한도가 2.4억 → 2.1억으로 3천만 줄고, 지방 2억 기준은 1.8억 → 1.6억으로 2천만 줄어요. 「임차보증금 × 10%p」 만큼 자기자금을 더 준비해야 하는 셈. 2027-01 시행이라 신규 계약을 앞둔 분은 시행 전후 계획 조정이 필요.

8·13 대책 전세대출 변경 — 3축 정리

정부가 발표한 8·13 대책 전세대출 관련 3축 정리예요.

항목	이전	이후 (2027-01)	변화
보증비율 (수도권·규제지역)	80%	70%	-10%p
보증비율 (기타 지역)	90%	80%	-10%p
비거주 1주택자 신규 대출	가능	금지	신설 규제
비거주 1주택자 만기 연장	가능	제한	신설 규제

「비거주 1주택자」 규제 3 조건 (모두 만족 시 규제):

수도권·규제지역 아파트 보유
보유 아파트를 전월세로 임대 중
본인·배우자 모두 실거주 이력 X (주민등록 이전 X)

예외: 가족에게 전월세 제공한 경우·법적 실거주 예정자·토지거래허가구역 세입자 있는 주택 매수 등.

정책 목적: 갭투자 차단 (본인 집 세 주고 다른 집 전세 사는 유형) · 실수요자 전세대출 재원 확보.

계산 산식 요약 — 한국주택금융공사 일반전세자금보증 준용

한국주택금융공사 일반전세자금보증 한도는 아래 3축의 최솟값이에요.

① 보증과목별 한도: 4억원 (기존 잔액 제외·보증공사 상한)
② 소요자금별 한도: 임차보증금 × 보증비율 (70~80%·8·13 반영)
③ 상환능력별 한도: 연간인정소득 − 연간부채상환 예상액 + 상환방식 우대금액
최종 대출한도: MIN(①, ②, ③)
필요 자기자금: 임차보증금 − 최종 대출한도

본 계산기는 「② 소요자금별 한도」 만 계산해요. 상환능력별 한도는 소득증빙이 필요해 은행 심사가 최종 기준이고, 소득이 낮으면 실 대출액이 계산값보다 낮게 나올 수 있어요.

전세대출 보증 계산기 페르소나 3인 실측 — 이전 vs 이후

「무주택 서울 3억·1주택 지방 2억·비거주 1주택 서울 4억」 세 페르소나를 순차 입력해 원 단위 대조. 계산기 코드 (src/lib/jeonse-loan-guarantee/calculator.ts) 를 직접 호출한 값으로 화면 표시와 ±0원 정합.

페르소나 P1 — 무주택·서울 3억 전세 (실수요자 다수 케이스)

입력: 임차보증금 300,000,000원 · 수도권·규제지역 · 무주택

글쟁이 전세대출 보증 계산기 P1 페르소나 (무주택·서울 3억 전세) — 좌 입력·우 결과 8·13 이후 대출한도 2.1억 (이전 2.4억·3천만 감소)·필요 자기자금 이전 6천만 → 이후 9천만

산출:

항목	값	산식
보증비율 (수도권)	80% → 70%	8·13 반영 -10%p
8·13 이전 대출한도	240,000,000원	3억 × 80%
8·13 이후 대출한도	210,000,000원	3억 × 70%
대출 감소액	30,000,000원	2.4억 − 2.1억
필요 자기자금 (이전)	60,000,000원	3억 − 2.4억
필요 자기자금 (이후)	90,000,000원	3억 − 2.1억
자기자금 증가액	+30,000,000원	6천만 → 9천만

관찰: 서울 3억 아파트 (34평 아파트 전세 기준 흔한 시세) 전세로 진입하는 무주택 실수요자가 가장 흔한 케이스예요. 8·13 시행 후 자기자금이 6천만 → 9천만원으로 50% 증가. 정부는 「무주택 실수요자 보호」 를 명분으로 들지만, 실제로는 무주택자에게도 보증비율 하향이 적용돼 자기자금 부담이 함께 늘어요. 임차보증금이 클수록 절대 금액 부담이 커지는 구조 (6억 전세면 6천만 증가·10억이면 1억 증가) 라 서울 신축 아파트 진입 문턱이 더 높아지는 효과.

페르소나 P2 — 1주택 (실거주 이력)·지방 2억 전세 (지방 이주 케이스)

입력: 임차보증금 200,000,000원 · 기타 지역 · 1주택 (실거주 이력 있음)

글쟁이 전세대출 보증 계산기 P2 페르소나 (1주택 실거주 이력·지방 2억 전세) — 좌 입력·우 결과 8·13 이후 대출한도 1.6억 (이전 1.8억·2천만 감소)·필요 자기자금 이전 2천만 → 이후 4천만

산출:

항목	값	산식
보증비율 (기타)	90% → 80%	8·13 반영 -10%p
8·13 이전 대출한도	180,000,000원	2억 × 90%
8·13 이후 대출한도	160,000,000원	2억 × 80%
대출 감소액	20,000,000원	1.8억 − 1.6억
필요 자기자금 (이전)	20,000,000원	2억 − 1.8억
필요 자기자금 (이후)	40,000,000원	2억 − 1.6억
자기자금 증가액	+20,000,000원	2천만 → 4천만

관찰: 「본가 아파트 (실거주 이력 있음) 은 부모님께 드리고 지방 대학·회사 근처 2억 전세로 이주」 시나리오. 실거주 이력이 있어 8·13 규제 대상은 아니지만 보증비율 하향은 적용돼 자기자금이 2천만 → 4천만원으로 두 배 증가. 지방 전세 계약자 (원주민 or 이주자) 도 대책 영향을 함께 받아요. 「비거주 1주택자」 규제가 「갭투자 정조준」 이라면 보증비율 하향은 「전세대출 총량 축소」 인 셈이라 실수요자에게도 영향.

페르소나 P3 — 비거주 1주택자·서울 4억 전세 (갭투자 유형·규제 대상)

입력: 임차보증금 400,000,000원 · 수도권·규제지역 · 1주택 (수도권 아파트 보유·실거주 이력 X)

글쟁이 전세대출 보증 계산기 P3 페르소나 (비거주 1주택자·서울 4억 전세 규제 대상) — 좌 입력·우 결과 「규제 대상 — 신규 전세대출 제한」·최종 대출한도 0원·자기자금 4억 전액

산출:

항목	값	판정
규제 판정	대상	수도권 아파트 보유 + 전월세 임대 + 실거주 이력 X (3 조건 모두)
8·13 이전 대출한도	320,000,000원	4억 × 80% (이전엔 가능)
8·13 이후 대출한도	0원	신규 전세대출 금지·만기 연장 제한
필요 자기자금	400,000,000원 (전액)	전세대출 이용 불가

관찰: 정부가 정조준한 「전형적 갭투자」 페르소나. 서울 강남 아파트 8억 (구매 시 전세 6억 세를 놓고 실 자기자금 2억으로 진입) 을 보유하고 있으면서 본인은 직장 인근 4억 전세로 사는 유형. 정부 표현으로 「자기 집은 세 주고 남의 집 세로 사는 게 왜 실수요냐」 라는 판단이 규제 근거. 이 유형은 시행 후 신규 대출 완전 금지·기존 대출 만기 연장도 제한. 한 번이라도 본인·배우자가 보유 주택에 주민등록을 이전한 이력이 있으면 제외되므로 「6개월 이상 실거주 → 세 놓기」 방식은 규제 대상 아님.

3인 통합 표 — 이전·이후·규제 대상 대조

페르소나	임차보증금	지역	주택 보유	이전 대출한도	이후 대출한도	자기자금 증가
P1 무주택 서울	300,000,000	규제	무주택	240,000,000	210,000,000	+30,000,000
P2 1주택 지방	200,000,000	비규제	1주택 (실거주)	180,000,000	160,000,000	+20,000,000
P3 비거주 서울	400,000,000	규제	1주택 (비거주)	320,000,000	0 (규제)	+80,000,000 → +400,000,000

관찰 5가지 — 3인 실측에서 나온 것

전세대출 보증 계산기 페르소나 3인과 8·13 발표문·금융위 일문일답을 대조하며 나온 관찰.

「임차보증금 × 10%p」 만큼 자기자금 부담 증가. P1 (3억) 3천만·P2 (2억) 2천만·6억 전세면 6천만·10억 전세면 1억. 임차보증금이 클수록 절대 부담이 커져 「서울 신축 아파트 진입 문턱」 이 실질적으로 상승. 무주택 실수요자에게도 영향 있는 부분.
비거주 1주택자 규제는 「이력」 기준·「의도」 아님. 「한 번이라도 주민등록 이전한 이력이 있으면 제외」 라는 문답 표현이 핵심. 즉 6개월이라도 실거주 후 세 놓은 케이스는 규제 대상 아님. 규제 회피 여지가 있어 정책 실효성 논란이 예상되는 부분.
보증비율 하향은 「무주택자 실수요 보호」 명분과 배치. 무주택자에게도 보증비율이 함께 하향되는 구조라 실무적으로는 무주택자 자기자금 부담도 증가. 갭투자 차단은 비거주 1주택자 규제로만 하고 보증비율은 유지하는 안이 더 정직했다는 지적이 있어요.
시행 2027-01 = 6개월 준비 기간. 발표 D+2 (2026-08-15) 시점 기준 시행까지 약 4.5개월. 신규 전세 계약을 앞두신 분은 시행 전 (2026-12까지) 계약 완료를 목표로 조기 준비하시는 게 자기자금 부담 최소화 전략. 시행 후 (2027-01~) 계약은 신규 보증비율 적용.
자가 마련 대안이 청년미래 보금자리론. 청년 (만 39세 이하·연소득 7천만 이하) 이면 4억 이하 비아파트 (빌라·오피스텔) 을 자가 마련하는 게 오히려 유리할 수 있어요. LTV 70~80% (기타 지역은 80%) 로 대출받고 월 원리금이 「월세 수준」 (정부 예시 85만) 이라 「전세 살면서 자기자금 계속 늘리는 것」 vs 「자가 마련해 원금 상환」 선택지 비교가 가능해진 지점.

정리하면 8·13 대책은 「전세대출 조이기 + 자가 마련 지원 + 신규 공급 확대」 세 축의 조합. 전세 실수요자 관점에서는 「자기자금 준비 앞당기기 + 자가 마련 대안 시뮬레이션 병행」 이 실무 대응 결이에요.

계산기 검증 — 코드·발표 조건 대조

「전세대출 보증 계산기가 진짜 8·13 발표 조건과 한국주택금융공사 일반전세자금보증 산식대로 계산하나?」 에 답하기 위해 소스코드 (src/lib/jeonse-loan-guarantee/calculator.ts·src/lib/jeonse-loan-guarantee/rates.ts) 를 발표 조건과 한 줄씩 대조한 결과:

보증공사 상한 4억: GUARANTEE_MAX_LIMIT = 400,000,000 → 한국주택금융공사 일반전세자금보증 정합
수도권 이전 80%: RATIO_REGULATED_BEFORE = 0.80 → 한국주택금융공사 정합
수도권 이후 70%: RATIO_REGULATED_AFTER = 0.70 → 8·13 발표 정합
기타 이전 90%: RATIO_NON_REGULATED_BEFORE = 0.90 → 한국주택금융공사 정합
기타 이후 80%: RATIO_NON_REGULATED_AFTER = 0.80 → 8·13 발표 정합
소요자금별 한도: deposit × ratio → 한국주택금융공사 산식 정합
최종 한도: MIN(GUARANTEE_MAX_LIMIT, 소요자금별) → 3축 MIN 산식 정합
비거주 1주택자 규제: restrictionLevel === 'restricted' → 최종 한도 0 판정

하네스 결과 (32/32 통과): 8·13 대책 상수 8축 정합 + 페르소나 3인 × 10회 결정론 + 기대값 21축 (이전·이후·자기자금 증가·규제 판정 × 3인 × 7항목) 모두 통과. 코드 (scripts/harness-jeonse-loan-guarantee.mjs) 로 재검증 가능해요.

자주 묻는 질문

Q. 대출 얼마 줄어드나요? 임차보증금 × 10%p. 3억이면 3천만·5억이면 5천만·10억이면 1억.

Q. 비거주 1주택자 규제 조건은? 수도권 아파트 보유 + 전월세 임대 + 실거주 이력 X (주민등록 이전 X). 세 조건 모두 만족 시.

Q. 무주택자도 영향받나요? 네. 보증비율 하향 (수도권 80→70·기타 90→80) 은 무주택자에게도 적용돼요.

Q. 기존 대출은? 그대로 유지. 만기 연장 시 신규 심사 적용·비거주 1주택 규제면 연장 제한.

Q. HUG·SGI도 같은 기준? 본 계산은 한국주택금융공사 기준. 다른 기관은 유사 하향 예상되나 세부 시기·조항 상이 가능.

Q. 소득 낮아도 계산값만큼 받나요? X. 상환능력별 한도 (소득 심사) 로 낮게 나올 수 있어요. 은행 심사가 최종.

출처: 한국주택금융공사 일반전세자금보증 · 금융위원회 · 경향신문 8·13 대책 전세대출 보도

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