전세대출 보증 계산기
2026-08-13 8·13 부동산 공급대책의 전세대출 보증비율 하향 (수도권·규제지역 80→70%·기타 90→80%·2027-01 시행) 이전·이후를 한 화면에서 대조하는 계산기예요. 임차보증금·지역·주택 보유 유형을 넣으면 대출한도·자기자금 증가액· 비거주 1주택자 규제 판정을 즉시 산출합니다. 한국주택금융공사 일반전세자금보증 3축 (보증공사 상한 4억·소요자금·상환능력) 준용.
임차 보증금
계약서상 전세 보증금
서울·경기·인천 및 조정대상지역·투기과열지구 (80% → 70% 하향)
본인·배우자 모두 주택 없음 (실수요자·규제 원칙 X)
210,000,000원
필요 자기자금 90,000,000원 · 이전 대비 대출 30,000,000원 감소
8·13 이전 대출한도
240,000,000원
자기자금 증가액
+30,000,000원
8·13 이전 vs 이후 대조
- ① 보증비율 (수도권·규제지역) 80% → 70% (수도권·규제지역)
- ② 8·13 이전 대출한도 보증금 × 80%
- 240,000,000원
- ③ 8·13 이후 대출한도 보증금 × 70%
- 210,000,000원
- ④ 대출 감소액 240,000,000원 − 210,000,000원
- 30,000,000원
- ⑤ 필요 자기자금 (이전) 보증금 − 대출한도
- 60,000,000원
- ⑥ 필요 자기자금 (이후) 이전 60,000,000원 → 이후 90,000,000원 (자기자금 +30,000,000원)
- 90,000,000원
8·13 대책은 2027-01 시행 예정이에요. 1주택자 전세대출 보증비율이 수도권·규제지역 80→70%·기타 90→80%로 각각 10%p 하향되고, 비거주 1주택자 (실거주 이력 X) 는 신규 전세대출·만기 연장이 제한됩니다.
「비거주 1주택자」 는 수도권·규제지역 아파트 보유 + 전월세 임대 중 + 본인·배우자 실거주 이력 X 세 조건을 모두 만족할 때 규제 대상이에요. 한 번이라도 주민등록을 이전한 이력이 있으면 제외. 가족에게 전월세를 제공한 경우·법적 실거주 예정자 등은 예외 인정.
무주택자 (실수요자) 는 원칙적으로 8·13 규제 대상이 아니에요. 다만 정부가 전세대출 총량 관리를 강화하고 있어 시중은행 심사가 이전보다 깐깐해질 수 있으니 참고. 소득·기존 대출·신용 관리가 중요.
「상환능력별 한도」 는 연간인정소득 − 연간부채상환 예상액 + 상환방식 우대금액으로 계산돼요. 정확한 값은 소득증빙·부채 현황을 은행에 제출해야 확인 가능. 본 계산은 「임차보증금 × 보증비율」 (소요자금별) 한도만 계산합니다.
본 계산은 「한국주택금융공사 일반전세자금보증 3축 (보증과목·소요자금·상환능력) MIN」 산식 기반 시뮬레이션이에요. 실 대출 실행 시 은행 심사 (신용점수·기존 대출·소득증빙·계약 조건) 결과가 최종 기준.
전세대출 보증비율 하향은 2027-01 시행 예정이에요. 신규 전세 계약을 앞두신 분은 시행 전후로 대출한도가 크게 달라져 자기자금 준비 계획을 앞당겨야 할 수 있어요. 아파트 자가 마련은 [청년미래 보금자리론 계산기](/tools/youth-future-bogeumjari) 로 대안 시뮬레이션 가능.
8·13 대책 + 한국주택금융공사 일반전세자금보증 준용
- 수도권·규제지역: 보증비율 80% → 70% (2027-01 시행·10%p 인하)
- 기타 지역: 보증비율 90% → 80% (2027-01 시행·10%p 인하)
- 소요자금별 한도 = 임차보증금 × 보증비율
- 최종 대출한도 = MIN(보증공사 상한 4억, 소요자금별 한도)
- 필요 자기자금 = 임차보증금 − 최종 대출한도
- 비거주 1주택자 (수도권 아파트 보유·전월세 임대·실거주 이력 X) = 신규 대출 X
- 2주택 이상 = 한국주택금융공사 일반전세자금보증 대상 아님
8·13 시행 시점
보증비율 하향과 비거주 1주택자 규제는 2027년 1월 시행 예정이에요. 신규 전세 계약을 앞두신 분은 시행 전후 대출한도 차이가 커 자기자금 준비 계획을 앞당겨야 할 수 있어요.
추정치 안내
본 계산은 「한국주택금융공사 일반전세자금보증 소요자금별 한도」 기준 시뮬레이션이에요. 실 대출 실행 시 상환능력별 한도 (연 소득 − 부채 상환) 심사·신용점수·기존 대출·계약 조건이 함께 반영돼 대출액이 계산값보다 낮게 나올 수 있어요. HUG·SGI 등 다른 보증기관·특례 상품은 조건이 상이합니다.