부동산 중개수수료 계산기 얼마 나오나 — 매매 5억·전세 3억·월세 5천/50만 페르소나 3인 실측
매매 5억은 200만원·전세 3억은 90만원·월세 보증금 5천 월 50만은 30만원. 공인중개사법 시행규칙 20조 상한요율과 시·도 조례 반영·월세 환산 보증금 산식·부가세 별도 여부까지 페르소나 3인 계산기 실측으로 정리했어요.
부동산 중개수수료 계산기 얼마 나오나 — 매매 5억·전세 3억·월세 5천/50만 페르소나 3인 실측
집을 사고파는 자리에서 「중개수수료 얼마 낼까요?」 라는 질문은 잔금일 직전에야 뒤늦게 떠오르는 축이 많아요. 상한 요율이 법정 (공인중개사법 시행규칙 20조 별표1) 이지만 지역·유형·환산 산식이 얽혀 있어 계산이 즉시 안 잡히거든요. 저도 부동산 중개수수료 계산기 를 자체 제작하고 실제로 자주 마주치는 세 페르소나 (매매 5억 아파트·전세 3억·월세 5천/50만) 를 넣어 원 단위로 대조해봤어요. 요율 구간·월세 환산·부가세 별도 여부까지 함께 정리했습니다.
쉽게 말해
쉽게 말해, 부동산 중개수수료는 「거래 유형별 상한 요율 × 거래금액 (or 환산 보증금)」 으로 산출되고 그 아래에서 중개사와 협의 조정하는 구조예요. 매매 5억 아파트는 최대 200만원 (0.4% 상한)·전세 3억은 최대 90만원 (0.3%)·월세 5천/50만은 환산 1억으로 최대 30만원이 나옵니다. 일반과세 중개사면 부가세 10%가 별도로 붙어요.
중개수수료 산정의 뿌리 — 매매·임대차 요율 매트릭스
계산은 「거래 유형 판정 → 거래금액 (or 환산 보증금) 산출 → 요율 구간 대조 → 한도 적용」 4단계로 잡혀요. 아래가 공인중개사법 시행규칙 제20조 별표1 상한 요율표입니다.
매매·교환 상한 요율:
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 ~ 2억 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억 ~ 9억 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 ~ 12억 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 ~ 15억 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 이상 | 0.7% | 없음 |
임대차 (전세·월세) 상한 요율:
| 거래금액 (or 환산 보증금) | 상한 요율 | 한도 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 ~ 1억 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억 ~ 6억 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 ~ 12억 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 ~ 15억 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 이상 | 0.6% | 없음 |
월세 환산 보증금 산식 (임대차 요율 적용용):
- 기본: 환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
- 재산정 예외: 환산 결과가 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70) 으로 재산정
- 재산정 결과의 요율 구간을 다시 대조
부가세 별도:
- 중개사가 일반과세자 (연 매출 8,000만 이상) → 수수료의 10% 별도 청구 가능
- 간이과세자 → 원칙 별도 청구 불가 (부가세 포함가 청구)
부동산 중개수수료 페르소나 3인 실측 — 유형별로 얼마씩 나오나
「매매·전세·월세」 세 각도로 페르소나 3인을 계산기에 넣어 원 단위 대조했어요. 이번에는 부동산 중개수수료 계산기 를 자체 제작해서 요율 구간·환산 산식·한도 판정까지 자동 반영되도록 조립했습니다.
페르소나 P1 — 매매 5억 아파트·서울 강북·상한 요율 그대로
입력: 매매 · 아파트 5억원 · 서울시 강북구 · 중개사 일반과세
산출 흐름:
| 단계 | 항목 | 값 |
|---|---|---|
| ① | 거래 유형 | 매매 |
| ② | 거래금액 | 500,000,000원 |
| ③ | 요율 구간 (2억~9억 미만) | 0.4% (한도 없음) |
| ④ | 상한 수수료 | 2,000,000원 |
| ⑤ | 부가세 (일반과세 10%) | 200,000원 |
| ⑥ | 실 부담 총액 | 2,200,000원 |
| ⑦ | 매수·매도 각자 부담 | 매수·매도 각 2,200,000원 |
관찰: 매매 5억은 2억9억 구간의 초입에 위치해서 요율 0.4% 상한 그대로 200만원이 나와요. 한도가 없는 구간 (2억9억) 이라 거래금액에 정확히 비례. 만약 매매가가 9억을 넘어가면 요율이 0.5%로 오르면서 9.1억 매매 = 455만원으로 P1 대비 2배 넘게 뛰어요. 「9억 경계값」 을 넘길지가 협상 시 실 부담에 결정적 축. 실무에서는 「0.35%로 협의」 해서 175만원 (부가세 별도 192만원) 으로 조정하는 경우도 있고, 서울·수도권 아파트는 관례적으로 상한 그대로 청구되는 편이 흔해요. 매수·매도 각자 부담이라 총 사회적 비용은 400만원 (부가세 별도 440만원).
페르소나 P2 — 전세 3억·경기도 성남 아파트·상한 요율
입력: 임대차 · 전세 · 아파트 3억원 · 경기도 성남시 · 중개사 일반과세
산출 흐름:
| 단계 | 항목 | 값 |
|---|---|---|
| ① | 거래 유형 | 임대차 (전세) |
| ② | 환산 보증금 (전세는 보증금 그대로) | 300,000,000원 |
| ③ | 요율 구간 (1억~6억 미만) | 0.3% (한도 없음) |
| ④ | 상한 수수료 | 900,000원 |
| ⑤ | 부가세 (일반과세 10%) | 90,000원 |
| ⑥ | 실 부담 총액 | 990,000원 |
| ⑦ | 임차인·임대인 각자 부담 | 각 990,000원 |
관찰: 전세 3억은 임대차 표 1억~6억 구간의 중간에 위치해서 요율 0.3% 상한 그대로 90만원. 이 구간은 한도가 없어 거래금액에 정확히 비례해요. 만약 전세가가 6억을 넘어가면 요율이 0.4%로 오르면서 6.1억 전세 = 244만원으로 P2 대비 2.7배 뛰어요. 전세 6억 경계값 이 결정적 축. 임차인 관점에서 전세보증금 대비 수수료 부담률은 0.33% (90만 / 3억) 로 매매 대비 낮은 편. 다만 2년마다 재계약 시 갱신 수수료 (통상 절반 or 협의 무료) 가 추가로 붙는 경우가 있어서 계약서에 갱신 시 수수료 조항을 미리 넣어두는 편이 정합해요.
페르소나 P3 — 월세 보증금 5천·월 50만·환산 1억·서울 원룸
입력: 임대차 · 월세 · 보증금 5,000만원 · 월세 500,000원 · 서울시 · 중개사 간이과세
산출 흐름:
| 단계 | 항목 | 값 |
|---|---|---|
| ① | 거래 유형 | 임대차 (월세) |
| ② | 환산 보증금 1차 (보증금 + 월세×100) | 50,000,000 + 50,000,000 = 100,000,000원 |
| ③ | 5천만 미만 여부 판정 | 1억 ≥ 5천만 → 재산정 안 함 |
| ④ | 요율 구간 (1억~6억 미만) | 0.3% (한도 없음) |
| ⑤ | 상한 수수료 | 300,000원 |
| ⑥ | 부가세 (간이과세) | 부가세 포함가 (별도 청구 X) |
| ⑦ | 실 부담 | 300,000원 |
| ⑧ | 임차인·임대인 각자 부담 | 각 300,000원 |
관찰: 월세 계약의 핵심은 환산 보증금 산식이에요. 보증금 5천 + 월세 50만은 「50,000,000 + 500,000 × 100 = 1억」 이 환산 보증금이라 정확히 1억 경계에 위치. 만약 보증금 500만 + 월세 30만이면 환산 1차 = 500만 + 3천만 = 3,500만원이라 5천만 미만이라 재산정 발동 → 500만 + (30만 × 70) = 2,600만원이 최종 환산이 되고, 요율 0.5% × 2,600만 = 13만원이 상한이지만 한도 20만원 이하라 그대로 적용. 소액 임차인 보호 재산정이 여기서 작동해요. 원룸 월세 시장에서 관례적으로 임차인·임대인 각자 부담이지만 지역에 따라 임차인 전액 부담 관행이 있는 곳도 있어서 계약 전에 확인이 안전.
3인 대비 매트릭스 — 유형별 결정적 갈림 축
세 페르소나를 나란히 놓으면 유형별 부담 결이 명확히 드러나요.
| 축 | P1 매매 5억 | P2 전세 3억 | P3 월세 5천/50만 |
|---|---|---|---|
| 거래 유형 | 매매 | 전세 | 월세 |
| 거래금액 (or 환산 보증금) | 5억 | 3억 | 1억 |
| 요율 구간 | 0.4% (2~9억) | 0.3% (1~6억) | 0.3% (1~6억) |
| 상한 수수료 | 2,000,000원 | 900,000원 | 300,000원 |
| 부가세 별도 (10%) | +200,000 | +90,000 | 포함 |
| 실 부담 (각자) | 2,200,000원 | 990,000원 | 300,000원 |
| 거래금액 대비 부담률 | 0.44% | 0.33% | 0.30% |
| 결정적 경계값 | 9억 (0.4→0.5%) | 6억 (0.3→0.4%) | 환산 5천만 (재산정 여부) |
| 갱신 수수료 리스크 | 매도 시 재부담 | 2년 재계약 시 | 매년/2년 재계약 시 |
핵심 갈림 3건:
- 매매 vs 전세 부담률 — 같은 3억 거래여도 매매 (0.5% 구간 5천
2억 or 0.4% 구간 2억9억) vs 전세 (0.3% 구간 1억6억) 로 매매가 부담률 3040% 더 높은 편. 전세는 「임차 계약이라 리스크 낮음」 이라는 요율 설계 결. - 경계값 넘김 페널티 — P1 8.9억 매매 (356만) vs 9.1억 매매 (455만) 는 100만원 벌어지고, P2 5.9억 전세 (177만) vs 6.1억 전세 (244만) 는 67만원 벌어져요. 협상 시 「경계값 살짝 아래로」 가 실 부담에 결정적.
- 월세 환산 산식 함정 — 보증금 500만·월세 30만이면 환산 1차 3,500만이지만 재산정 → 2,600만으로 요율 구간이 「5천만 미만 0.5% 한도 20만」 이 되어 실제 13만원이 나와요. 재산정 있는지 여부 확인이 결정적.
지급 시점·부가세·특약 실무 축
수수료 실 부담은 「금액」 뿐 아니라 「지급 시점·부가세·특약」 3축이 함께 걸려 있어요.
- 지급 시점 — 원칙은 잔금일 (거래 완료 시). 매매는 소유권 이전 등기 시·전세는 전세권 설정·월세는 입주일에 지급. 계약 파기 시 특약 조항이 없으면 미지급이 원칙이지만 다툼 여지 있음.
- 부가세 별도 — 중개사 사업자 유형 확인 필수. 일반과세자 (연 매출 8,000만 이상) → 10% 별도. 간이과세자 → 부가세 포함가. 세금계산서 발행 요청 시 명확화 가능.
- 특약 — 계약서에 「계약 파기 시 수수료 부담 조항」 「갱신 시 수수료 조항 (통상 절반 or 무료)」 「일부 부담자 (임차인 전액 or 반씩)」 를 미리 명시.
- 협의 조정 — 상한 요율 이하로 협의 가능. 「0.35%로 하시죠」·「부가세 포함」 같은 조건 조정이 실무에서 흔한 축. 한국공인중개사협회 자주 묻는 질문에도 협의 사례가 정리돼 있어요.
- 지역 조례 대조 — 시·도 조례로 세부 요율이 규정되어 있어 지방·수도권 외 지역은 지자체 조례 확인이 정확한 편이에요. 국가법령정보센터 자치법규 검색 or 국토교통부 부동산 중개보수 안내 참고.
마무리 — 자매 도구로 본인 페르소나 만들기
세 페르소나는 자주 마주치는 대표 케이스를 나란히 배치한 것이고, 실제 판단은 본인 거래 조건 (거래 유형·금액·지역·중개사 사업자 유형) 을 자매 도구에 넣어 원 단위 대조하는 편이 정합해요.
- 부동산 중개수수료 계산기 — 매매·전세·월세 유형·요율 구간·환산 산식·부가세 별도 자동 반영
- 주담대 이자 계산기 — 매매 시 대출 월 원리금·총 이자 (부대비용 자기자금 산출용)
- 생애최초주담대 hub — 처음 집 구매 시 LTV·취득세 감면·상품별 대비
- 양도소득세 계산기 — 매도 시 세금·중개수수료를 필요경비로 공제 가능
- DSR 계산기 — 매매 시 대출 한도 사전 판정
부가세 별도 여부·특약 조항·지역 조례 세부 요율은 계약 전 중개사에게 명시적으로 확인하는 편이 안전하고, 계산기 값은 「상한이 여기까지」 라는 협상 기준선으로 활용하면 결이 맞아요. 지방·비아파트·거래 부진 시장은 상한 아래로 협의할 여지가 넓은 편입니다.