양도소득세 계산기 — 마포 1주택 비과세·강남 12억 초과·2주택자 페르소나 3인 실측 (소득세법 94·95·104조)

「양도소득세 계산기」 검색은 아파트 잔금일 23주 전에 폭발해요. 매도 계약서를 쓰고 나면 「내 케이스는 세금 얼마 나올까·1주택 비과세가 되나·12억 넘으면 얼마나 뛰나·2주택자는 얼마나 무거운가」가 궁금한데, 검색 결과는 「기본세율 645%·다주택 중과 +20~30%p」 같은 원론만 반복돼서 실제 매매가·보유 기간·주택 수를 대입한 원 단위 세액을 짚어주는 곳이 드물어요. 그래서 글쟁이는 소득세법 제94·95·104조 + 시행령 제154·159조의4 산식을 반영한 자체 계산기를 운영하고 있고, 오늘 페르소나 3인 (마포 1주택 비과세·강남 12억 초과·갭투자 2주택자) 실측 스크린샷과 5단계 산정 원리를 함께 정리했어요.

쉽게 말해

쉽게 말해, 마포 6억→10억 1주택은 0원 (비과세), 강남 10억→18억 1주택 고가는 약 667만원 (초과분만 과세), 갭투자 5억→7억 2주택자는 약 4,662만원 (기본세율 38%). 같은 「양도차익 4억」이라도 1주택 비과세 매트릭스가 걸리면 세금이 통째로 빠지고, 2주택 상태에서 팔면 양도차익 2억에도 4,600만원이 나올 수 있어요. 세부담의 결정 축은 세율보다 「1주택 여부·보유/거주 연수·12억 경계」 세 가지예요.

양도세 산정 5단계 요약표

소득세법 제94~104조 흐름을 계산기가 자동으로 밟는 순서예요. 페르소나 3인 절에서 원 단위로 눈에 잡히지만, 큰 그림을 먼저 잡아두는 편이 결과를 볼 때 편해요.

단계	항목	산식·근거
①	양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비 (제95조)
②	1세대 1주택 비과세 판정	1주택 + 2년 보유 + (조정은 2년 거주) + 12억 이하 → 전액 비과세 (시행령 154조)
③	장기보유특별공제	일반: 3년+ 6% ~ 15년+ 30% / 1주택: 보유 4%×연수 + 거주 4%×연수 (최대 80%·시행령 159조의4)
④	과세표준	(양도차익 − 장특공제) − 기본공제 250만원
⑤	세액	기본세율 6~45% 8구간 누진 (제104조·55조) + 지방소득세 10%

여기에 다주택 중과가 유예 해제되면 조정지역 2주택 +20%p·3주택 +30%p가 붙어요. 2026년 현재는 유예 상태 (기본세율만 적용). 매도 시점의 유예 여부는 국세청 홈택스 or 세무사 상담으로 재확인이 안전해요.

P1 — 마포 84㎡·1주택·6억→10억·7년 보유·5년 거주 (전액 비과세)

실거주 신혼부부의 표준 케이스예요. 마포 84㎡ 아파트를 신혼 초 6억에 매수해 7년 살고, 자녀 학군 이유로 10억에 매도한 상황. 계산기가 세 가지를 자동으로 체크해요. ①본인 세대 1주택 (다른 오피스텔·분양권 없음) ②2년 이상 보유 (7년) ③양도가액 10억 = 12억 이하. 세 조건이 모두 맞으면 결과 화면에 붉은 글씨로 「1세대 1주택·2년 이상 보유·12억원 이하 → 전액 비과세」 문구가 뜨고, 양도차익 3억8천만이 그대로 잡혔는데도 총 납부 세액 0원. 필요경비 (취득세 660만 + 중개수수료 400만 + 확장공사 1,000만 = 약 2,000만원)를 넣어도 넣지 않아도 결과는 같아요. 대한민국 실거주 1주택자의 특권이 여기에 응축돼 있어요.

P2 — 강남 84㎡·1주택 고가·10억→18억·10년 보유·10년 거주 (12억 초과분 과세)

강남 재건축 대상 아파트를 10년 전 10억에 매수해 실거주하며 18억까지 오른 케이스예요. 12억을 넘었으니 전액 비과세는 안 되고 「초과분 비례 과세」로 걸려요. 계산기 흐름을 뜯어보면:

• 양도차익 7억7천만 (18억 − 10억 − 필요경비 3천만)
• 12억 초과분 비율 = (18−12)/18 ≈ 33.33%
• 과세 양도차익 = 7억7천 × 33.33% ≈ 2억5,667만
• 장기보유특별공제 80% (10년 보유 40% + 10년 거주 40%) = 약 2억533만
• 과세표준 = 2억5,667만 − 2억533만 − 기본공제 250만 = 약 4,883만
• 기본세율 15% (5천만 이하 구간·누진공제 126만) → 양도세 약 606만
• 지방소득세 10% = 약 61만
• 총 납부 세액 약 667만원 (양도차익 대비 세부담률 0.87%)

8억 차익에 세금 667만원이면 세부담률이 1%도 안 돼요. 1세대 1주택 장특 매트릭스 (최대 80% 공제)가 얼마나 강력한지 보여주는 대표 사례예요. 반대로 이 집을 2주택 상태에서 팔면 P3 케이스처럼 세금이 수십 배로 뛰어요.

P3 — 갭투자·5년 보유·2주택·5억→7억·비조정 (일반 세율)

실거주 아파트 외에 갭투자로 지방 소형 아파트를 5년 전 5억에 매수해 7억에 파는 케이스예요. 2주택 상태 첫 번째 매도라 1주택 비과세 매트릭스가 걸리지 않고, 장특도 「일반」 표 (3년+ 6% 시작·매년 2%p·15년+ 30% 상한)만 적용돼요. 흐름:

• 양도차익 1억8,500만 (7억 − 5억 − 필요경비 1,500만)
• 장기보유특별공제 10% (5년 = 6% + 2×2%p·일반 표) = 1,850만
• 과세표준 = 1억8,500만 − 1,850만 − 250만 = 1억6,400만
• 기본세율 38% (1.5억~3억 구간·누진공제 1,994만) → 양도세 약 4,238만
• 지방소득세 10% = 약 424만
• 총 납부 세액 약 4,662만원 (양도차익 대비 세부담률 25.2%)

같은 양도차익 2억이라도 P1 (1주택 비과세) 대비 세금이 통째로 4,600만원 붙어요. 2주택 상태 매도는 이렇게 무겁고, 만약 조정지역+다주택 중과 유예 해제 시점이면 +20%p가 붙어 세율이 58%까지 뛰어요. 갭투자 매도 순서 (덜 오른 것 먼저·비조정 먼저·장특 유리한 것 먼저) 전략이 필요한 이유예요.

1세대 1주택 비과세 3조건과 장특공제 매트릭스

시행령 제154조 제1항이 규정한 「비과세 3조건」은 이거예요. 세 개가 모두 맞아야 「전액 비과세 (12억 이하)」or「초과분만 과세 (12억 초과)」 매트릭스에 들어가요.

조건	세부 내용	판정 주의점
① 1세대 1주택	본인 세대 기준 1주택 소유 (배우자·동일생계 부양가족 합산)	자녀 독립·혼인·세대 분리 시점 재판정
② 2년 이상 보유	잔금일 (등기 기준)부터 매도 잔금일까지	상속 취득 시 피상속인 보유기간 합산
② 추가·조정지역	2년 이상 거주 요건 추가	취학·직장·질병·장기 요양 사유 예외 (시행령 155조)
③ 12억 이하	양도가액 기준 (취득가액 아님)	초과 시 (양도가액−12억)/양도가액 비율만 과세

예컨대 P1 마포 케이스는 세 조건 모두 충족으로 전액 비과세, P2 강남 케이스는 12억 초과라 「초과분 비례 과세」로 전환. 만약 이 강남 집이 조정지역인데 거주 안 하고 임대만 놓았다면 아예 비과세 매트릭스 자체가 무너져 P3처럼 무겁게 매겨져요. 조정지역 여부는 국토교통부 지정 현황에서 확인 가능해요.

그리고 같은 「10년 보유」라도 1주택이냐 아니냐에 따라 장기보유특별공제율이 3배 이상 갈려요. 계산기가 자동으로 판정하지만 원리를 잡아두면 매도 순서 결정에 도움이 돼요.

보유 연수	일반 (다주택·비거주 1주택)	1주택 (2년+ 거주) — 보유+거주
3년	6%	12% + 거주 4~40%
5년	10%	20% + 거주 4~40%
7년	14%	28% + 거주 4~40%
10년	24%	40% + 거주 40% = 80%
15년+	30% (상한)	40% + 40% = 80% (상한)

일반 표는 15년 넘게 보유해도 30%가 상한. 반면 1주택·2년+ 거주는 10년만 채워도 80% 상한 도달. P2 강남 (10년 보유·10년 거주)이 80% 공제로 과세되는 양도차익이 통째로 5분의 1로 줄어드는 이유예요. 투자용 다주택은 장기 보유가 절세에 유리하지 않고 (30% 한계), 1주택 실거주는 오래 살수록 폭발적으로 유리해요.

다주택 중과·일시적 2주택 특례 — 조정지역 지뢰밭

다주택자 매도는 「조정지역」 여부와 「중과 유예」 시점 두 축이 결정해요. 2026년 현재는 유예 상태 (기본세율만 적용)지만, 유예 해제 시나리오도 계산기로 미리 시뮬레이션 가능해요.

• 조정지역 2주택: 유예 해제 시 기본세율 + 20%p (예: 38% → 58%)
• 조정지역 3주택 이상: 유예 해제 시 기본세율 + 30%p (예: 38% → 68%)
• 비조정지역: 다주택이어도 중과 없음 (기본세율만)
• 단기 보유: 1년 미만 70%·1~2년 60% (다주택·1주택 불문·시행령 제167조의3)
• 일시적 2주택 특례: 종전 주택 취득 후 1년+ 지나 신규 취득·3년 내 종전 매도 시 종전 주택은 1주택 비과세 처리 (시행령 제155조)

일시적 2주택 특례가 걸리면 이사 시점 잠깐의 2주택 상태여도 종전 집은 P1 같은 비과세 매트릭스가 유지돼요. 반대로 3년을 넘겨 종전 집을 팔면 특례가 깨져 P3 같은 무거운 세부담이 걸려요. 매도 일정을 잔금일 기준 3년 이내로 관리하는 게 핵심 SOP예요.

마무리 — 「1주택·보유거주 연수·12억 경계」와 자매 도구

세부담의 결정 축은 세율표가 아니에요. 1주택 여부·보유 연수·거주 연수·12억 경계 이 네 가지예요. P1 마포 (4억 차익 → 0원)·P2 강남 (7.7억 차익 → 667만)·P3 갭투자 (1.85억 차익 → 4,662만) 세 시나리오만 머리에 담아두면 본인 케이스도 감으로 잡히고, 세부는 /tools/capital-gains-tax에서 원 단위로 확인하시면 됩니다.

양도세는 부동산 세금 3대 관문 중 마지막이에요. 취득 시 「취득세」, 보유 중 「재산세·종부세」, 매도 시 「양도세」. 글쟁이 부동산 시리즈는 이 흐름을 다음 도구·hub글로 이어붙여요.

• 취득세 계산기 → 매매 5억·7억5천·12억 페르소나 실측
• 부동산 중개수수료 계산기 — 매매·전세·월세 상한 요율 자동 판정
• 주담대 이자 계산기 — 원리금 균등 vs 원금 균등 상환 비교
• 청년미래 보금자리론 계산기 — 8·13 대책·2027-01 출시
• 전세대출 보증 계산기 — 수도권 70·기타 80·1주택 규제 조문 원문은 국가법령정보센터 소득세법 제94조·제95조·제104조와 시행령 제154조에서 대조 가능해요. 본 결과는 「표준 케이스 기준 추정치」예요. 실제 신고·납부 세액은 개별 사안 (일시적 2주택·분양권·상속 취득가액·부담부증여·부부 공동명의)에 따라 달라질 수 있고, 최종 확정은 국세청 홈택스 양도세 미리계산 화면과 양도세 전문 세무사 상담으로 확인하시는 편이 안전해요.